Immobilien

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage lohnenswert?

Neben der Tatsache, dass Immobilien eine relativ sichere Geldanlage sind, entscheiden sich viele dazu einen Teil ihres monatlichen Einkommens lieber in die Abbezahlung eines monatlichen Kredits zu investieren, anstatt Miete zu zahlen. Für einen Großteil der Anleger dient der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ohnehin der Altersvorsorge. Denn, wer den Immobilienkredit bis zum Eintritt der Pension abbezahlt hat, wohnt später im Eigenheim und muss keine zusätzlichen Wohnkosten mehr tragen.

Ein Immobilienkauf setzt auf alle Fälle ein regelmäßiges Einkommen des Anlegers sowie ausreichende Rücklagen voraus. Einerseits verlangen dies die Banken zu ihrer eigenen Absicherung, wenn sie einen Kredit vergeben. Andererseits ist dies für den Anleger selbst vom Vorteil, denn je höher das bereits vorhandene Vermögen, desto niedriger fallen auch die Zinsen aus, die für den Kredit zu zahlen sind.

Wer nicht ad hoc über die entsprechenden Rücklagen bzw. Kapital verfügt, hat die Möglichkeit, auf den Erwerb der Immobilie hinzuarbeiten. Eine derartige Option stellt der Bausparplan dar.

Bausparplan

Das Bausparen wird als Alternative zu Sparmethoden wie Tagesgeld-, Festgeldkonto oder dem Sparbuch gesehen. In der Regel sind die Zinsen hier lukrativer als bei den anderen genannten Sparformen, jedoch bei Weitem nicht so ansehnlich wie bei den Aktien. Dafür aber besteht die Möglichkeit nach Beendigung der Laufzeit ein an den Bausparplan gekoppeltes Bauspardarlehen aufzunehmen.

In Österreich beträgt der Zinssatz eines Bauspardarlehens aktuell zwischen 3% und 6%. Mit dem Bauspardarlehen können bis zu 70% der Gesamtsumme des Bausparvertrags finanziert werden. Die zu zahlenden Zinsen können entscheidend höher ausfallen, wenn man einen Baukredit aufnimmt, ohne zuvor einen Bausparvertrag abgeschlossen zu haben.

Anne Frank

Ich denke nicht an all das Elend, sondern an die Schönheit, die trotz allem verbleibt.

Risiken der Immobilienanlage

Nicht immer ist das Anlegen des Ersparten in Immobilien eine sichere Investition. In der Vergangenheit ging man tatsächlich davon aus, dass das Vermögen in dieser Anlageform geschützt und zudem gewinnbringend wäre. Dennoch haben Immobilien in den letzten Jahren an Wert eingebüßt, was sich in einem signifikanten Kapitalverlust niederschlagen kann. Ein Sicherungssystem in Form einer Einlagensicherung bis zu 100.000 Euro gibt es beim Immobilienkauf nicht.

Geschlossene Immobilienfonds

Dies kann vor allem Konsequenzen für diejenigen Sparer haben, die ihr Geld in geschlossene Investmentfonds für Immobilien angelegt haben. Da bei geschlossenen Fonds das Geld nicht einfach vor Laufzeitende abgezogen werden kann, ist auch keine Einflussnahme darauf möglich, in welche Immobilien der Fondsmanager investiert wird. Man sollte sich demnach darüber im Klaren sein, warum man sein Geld gerade in Immobilien anlegen möchte.

Ist die Immobilie in erster Linie zur Eigennutzung angedacht, und es ist ausreichend Kapital vorhanden, dann kann von einer lohnenswerten Investition gesprochen werden. Wird hingegen ein hoher Kredit aufgenommen und Immobilien einfach als Alternative zu herkömmlichen Sparmethoden gesehen, sollte man sich vorab über monatliche Lasten wie auch mögliche Risiken informieren.

So legst du am besten in Immobilienwerte an

Dass die Anlage in Immobilien sehr rentabel sein kann, haben wir oben bereits deutlich gemacht. Dennoch ist nicht jedes Objekt für eine derartige Investition geeignet. Im Nachfolgenden haben wir Faktoren aufgelistet, die für den letztendlichen Immobilienwert ausschlaggebend sind.

Lage

Die Lage der Immobilie ist eine der relevantesten Kriterien bei einem Anlageobjekt. Optimal ist eine ausgewogene Kombination aus ruhiger Wohnlage, guter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung. Oftmals ist nicht entscheidend, ob die Lage spektakulär ist, sondern viel eher, ob sie sich praktisch bewährt. Teure Luxusanlagen bringen häufig niedrigere Renditen ein als solche, die leistbar sind, da sie einen konstanteren und somit auch besseren Vermietungsgrad haben. Außerdem nimmt die Lage nicht nur auf den Ertrag Einfluss, sondern auch auf die Wertsteigerung.

Ausstattung

Technisch gesehen muss sich die Wohnung im 1A-Zustand befinden und eine zeitgemäße Ausstattung aufweisen. Die Sanitäranlagen müssen selbstverständlich tadellos sein. Die Wohnung sollte zwar nicht möbliert sein, aber eine moderne Einbauküche ist auf jeden Fall von Vorteil. Neben Möglichkeiten für Internetanschlüsse, sollte ebenso die weitere Infrastruktur des Objekts – Waschküche, Kellerabteil, Abstellräume, Lift usw. – im einwandfreien Zustand sein. Es lohnt sich nicht eine billige Wohnung zu kaufen, in der man pausenlos Renovierungen durchführen muss. Denn diese sind vom Eigentümer zu bezahlen und schmälern somit den Gewinn.

Das Objekt sollte also gut verwaltet und in Schuss sein. Dabei ist unbedingt auf eine gute und seriöse Hausverwaltung zu achten. Auch sie ist ein wichtiges Kriterium für das Haus wie auch dessen Werterhalt.

Albert Einstein

Das Leben ist wie ein Fahrrad. Um nicht das Gleichgewicht zu verlieren, muss man sich ständig bewegen.

Größe des Objekts

Der Trend geht derzeit in Richtung mittelpreisige 2-Zimmer-Wohnungen mit mindestens 50 bis 70 Quadratmetern, wobei hier eine effiziente Raumaufteilung eine entscheidende Rolle spielt. Gegebenenfalls ist es lohnenswerter in 2 Wohnungen zu 55 Quadratmetern zu investieren als in eine einzelne mit 110 Quadratmetern, denn bei letzterer könnte aufgrund der Höhe der Gesamtmiete weniger Nachfrage bestehen.

Möblierung der Anlegerwohnung

Wie bereits erwähnt, sollte die Wohnung nicht möbliert sein. Von den persönlichen Geschmäckern einmal abgesehen, wohnt wohl keiner gerne in “fremden” Möbeln. Eine möblierte Wohnung kann die Vermietung zusätzlich erschweren, da die meisten Mieter ohnehin selbst die Möbel mitbringen und die bereits vorhandene Einrichtung eventuell extern um teures Geld zwischengelagert werden müsste.

Was steigert die Attraktivität des Anlageobjekts?

Davon ausgehend, dass die oben genannten Grundvoraussetzungen bereits erfüllt sind, können sich zum Beispiel ein Balkon, Tiefgaragenplatz, eine Sonnenterasse oder etwa ein Bad mit Wanne als signifikante Entscheidungskriterien für die künftigen Mieter erweisen. Objekte mit diesen Angeboten heben sich deutlich von den Konkurrenzangeboten ab und bieten damit einen wesentlichen Vorteil.

Errechnung der Rendite

Die Brutto-Rendite kann wie folgt berechnet werden: Jahres-Rohertrag x 100/Gesamtkaufpreis. Dabei meint der Jahres-Rohertrag die Mieteinnahmen abzüglich der Umsatzsteuer.

Die Netto-Rendite errechnet sich hingegen nach der Formel Jahres-Reinertrag x 100/Gesamtkaufpreis. Der Jahres-Reinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich  der Bewirtschaftungskosten – unter letzteren werden anteilige Instandhaltungsaufwendungen für die Liegenschaft verstanden, welche dem Mieter nicht weiterverrechnet werden – sowie der kalkulatorischen Mietausfallwagnis. Diese beiden Parameter schlagen mit ca. 20% der jährlichen Mieteinnahmen zu Buche. Somit ist mit einem Reinertrag von rund 80% des Rohertrages zu rechnen.

Sinnvolles Investitionsvolumen

In der Regel gilt: Die Veranlagung in Immobilien macht ab einem Kapital von 50.000 Euro Sinn. Hat man einen Betrag von 100.000 Euro und mehr zur Verfügung, empfiehlt es sich das Investment auf zwei Objekte zu splitten, um das Risiko von Leerständen zu senken. Ob nun jemand Fremdkapital einsetzt, hängt von seiner persönlichen Risikobereitschaft ab.

Steuer

Mit der Vermietung einer Immobilie werden Einkünfte aus der Vermietung sowie Verpachtung generiert. Die Bewirtschaftung der Wohnung betreffende Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Kreditzinsen, Maklergebühren, Finanzierungsnebenkosten, Hausverwaltungs- und Steuerberatungskosten oder die Abschreibung. Der Investor ist aufgrund seiner Vermietungstätigkeit sowohl beim Erwerb als auch während der laufenden Bewirtschaftung zur Rückvergütung der Umsatzsteuer bzw. dem Vorsteuerabzug berechtigt.

Vorsicht bei “Liebhaberei”!

Es ist sehr verlockend Anfangsverluste wie etwa Renovierungskosten, Abschreibungen oder Kreditzinsen mit anderen positiven Einkünften auszugleichen und dadurch die Gesamtsteuerbelastung zu drücken. Diese Verluste werden jedoch nur dann vom Finanzamt anerkannt, wenn durch die Vermietung innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet wird. Das heißt, die späteren Überschüsse müssen größer sein als die Verluste der ersten Jahre. Trifft dies nicht zu, wird dem Anleger “Liebhaberei” unterstellt.

Profis sparen Zeit und Geld

Um sicherzugehen, dass man auch wirklich das richtige Anlageobjekt wählt, kann jederzeit ein Experte zu Rate gezogen werden. Ein seriöser Immobilien-Treuhänder berät nicht nur hinsichtlich einer geeigneten Immobilie, sondern kann auch bei der Mietersuche behilflich sein. Auf diese Weise spart er seinem Auftraggeber Zeit, Geld und Nerven. Gute Immobilientreuhänder bieten ohnehin Full-Service-Pakete an, welche Dienstleistungen wie Objektsuche, seriöse Hausverwaltung oder professionelle Vermietung beinhalten.

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